【案情简介】

某小区业主刘某（化名）以某物业公司与房地产开发商签订的《前期物业服务合同》违反《招投标法》的相关规定为由，认为该《前期物业服务合同》约定的物业服务收费标准无效，拒绝缴纳物业服务费。因此，某物业公司将刘某起诉至法院，要求其按照《前期物业服务合同》约定的收费标准缴纳2016年8月27日起至2017年3月31日止的物业服务费552.4元，2015年9月1日起至2016年12月31日止的公摊电费283元，合计835.4元，并支付起诉之日起至款清之日止以835.4元为本金，按月利率2%计算的违约金。

【代理意见】

一、《前期物业服务合同》条款合法有效。

第一、招标文件确定的物业服务费收费单价仅是在招标时段根据当时的政府指导价确定的一个标准，对于合同单价而言，招标价只是一个供评标时参考使用的初始合同金额，事实上，合同的单价并不是一层不变的，而是动态的。物业的招投标到交付往往要经过几年的时间，在这几年的时间的等待时间内，物价通货膨胀以及指导价格明显提高的情况下，还要求中标人按照招标时的价格履行合同，对中标企业而言显然是显失公平的。结合本案，**小区的招标时间为 2012年6月，而实际交房时间为 2014 年12月，中间经过了长达2年半的时间，期间已然有新的政府指导价出台，如果还要求原告按照原标准履行合同对原告而言是不合理的，有失公允。因此，在《合同》第七条第一款第二小点约定；物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），在实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整，是为适合市场发展规律，顺应市场发展原则，合理合法。

第二、从合同的效力与中标通知书的效力来说，合同的效力远高于中标通知书的效力。

招标文件只是要约邀请，投标文件属于要约，中标通知书就是属于合同环节的承诺，所有这个工作都是为了签署合同准备的前期程序。《招投标法》第四十六条：投标法和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其它协议。因此，就合同与中标通知书而言，合同一定签订，其效力就是最高了，如合同价与中标价出现不一致的情况下，应当按照合同的价格执行。

二、原被告存在物业服务合同关系，原告有权按照《合同》的约定向被告收取物业服务费及公摊电费、违约金等各项费用。

2012年6月12日，**公司作为**小区开发建设单位在小区未能成立业主委员会之前代表全体业主与原告签订《前期物业服务合同》，该合同真实有效，对全体业主具有约束力。原告自2014年12月开始入驻该小区实施物业管理服务，已履行了物业管理服务的义务，被告作为该小区*号楼*室承租人，理应受到《合同》约束，向原告缴纳物业服务费等相关费用，并支付违约金，但自2016年8月17日开始，被告虽经原告多次催缴仍然拒绝缴纳物业服务费等各项费用已构成违约。

三、原告按照合同约定的标准向被告收取物业服务费合理合法。

第一、原告按照合同约定的标准收取物业服务费未超过政府部门的物业收费指导价，该价格并经政府备案认可。

2013年11月，龙岩市物价局、住建局颁布实施新的物业服务收费指导价即龙发改价[2013]价117号文件，龙发改价[133]、[134]号文件同时废止。2014年12月，**小区交房时，原告按照龙发改价[2013]价117号文件约定的指导价向新罗区物价局申请**小区物业服务费收费标准备案，备案价格为1.632元/㎡.月，原告同意按备案价格的80%即1.3元/㎡.月收取，该价格并未超过政府指导性价。

第二、原告对变更后的物业服务收费标准有在小区范围内公示，明确告知全体业主按新的物业服务收费指导价标准进行收费，并经业主签字认可。

原告在**小区售楼部张贴其与建设单位签订的《前期物业服务合同》、物价备案报告，并且在小区物业服务处对物业服务收费价格予以公示，明确告知全体业主物业服务收费标准，不存在任何形式的隐瞒。业主在交房时是明确知晓该小区的物业服务收费标准的，并均在交房时签订前期物业服务合同，约定物业服务费收费标准为1.3元/㎡.月，同时按照该标准缴纳了部分物业服务费，该物业服务收费标准得到了业主的一致认可。   

结合本案，**小区于2014年12月交房入住，而被告却是于2015年8月与龙岩市保障性住房管理服务中心签订“龙岩市区廉租住房租赁合同”，并于2015年8月27日在原告处办理交房入住手续，被告理应遵守小区的包括收费制度在内的各项制度，况且，被告也与原告签订前期物业服务合同，约定物业服务费的收费标准为**元，并实际缴纳了2017年4月1日以前的物业服务费，被告对收费标准是明知的。

第三、 原合同约定的关于经济适用房、廉租住房物业服务费下浮百分之二十收费，违反了《价格法》、《福建省物业服务收费管理办法》的规定。

《价格法》第七条 经营者定价，应当遵循公平、合法、诚实信用的原则。《福建省物业服务收费管理办法》第三条：物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理与服务，维护相关区域内的环境卫生与公共秩序，向业主收取的费用。第二十三条：物业服务企业对同一物业服务区域内的、同一时间交付且同一使用性质和同一类型的物业服务收费，应按照统一标准收取。

被告所承租的**小区*号楼*室虽为廉租住房，但其从性质上来说也是属于住宅，并不区别于商品房住宅的使用功能，并且其与小区商品房在同一个物业区域内，使用的是同一套共用设施、设备，就物业管理服务的公共性而言原告对被告与其它商品房业主提供管理与服务是同等的，被告享受的是同样的管理服务，体现在义务上也必然相等。因此，原告在物价指导范围内采取同一标准收取物业服务费并未违反法律规定，相反，原合同约定的关于经济适用房、廉租住房物业服务费下浮百分之二十收费，违反了《物业管理条例》、《价格法》的规定，违背了公平合理原则。

第四、被告已经享受了政府给予的社会福利，正如被告代理人在庭审时陈述，廉租住房物业服务费应当由政府建立补贴机制，但事实上，政府并未对原告有任何的补贴，原告作为社会企业法人，无需也不可能向被告提供社会福利，否则，对该小区其它商品房业主而言更显不公。

【判决结果】

一审判决被告应在判决生效之日起十日内支付原告诉讼费，并且支付自起诉之日起至本判决确定的还款之日止、以尚欠物业服务费为本金，按年利率6%支付的违约金。

【裁判文书】

法院经审理查明，*年*月*日，**开发公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，该合同约定：原告为**小区提供前期物业服务并代收代缴水电费等相关费用。物业服务费按建筑面积计算，普通商品房按每平方米1元计算（按龙岩市物业等级标准及收费指导价的二级物业服务标准的下限收取，实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整）；保障性住房按每平方米0.8元计算（按龙岩市物业服务等级标准及收费指导价的二级物业服务标准的下限下调20%收取，物业费按季缴纳，业主应于每季5日前向物业公司交纳物业服务费。实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应的调整）。合同签订后，原告按合同约定向**小区提供物业服务。2014年11月，原告向新罗区物价局提交物业管理服务收费标准备案报告，报告根据龙发改价（2013）价117号文件，计算物业服务费收费标准为每月每平方米1.632元，决定执行物业服务费每月每平方米1.3元。2015年8月27日，被告与龙岩市保障性住房管理服务中收签订龙岩市区廉租住房租赁合同，承租**小区*号楼*室的房屋，建筑面积为59.49平方米，租赁期限自2015年9月1日至2017年6月30日。双方约定物业管理费由承租房向物业管理公司缴纳。被告至原告处办理了交房手续，被告自入住以来，经原告多交催缴，均未向原告缴纳物业服务费。

另查明，2017年该项小区相关业主认为原告收取过高物业服务费，向12345便民服务平台表达诉求，新罗区信访局将诉求转交新罗区住建局处理。新罗区住建局答复认为，前期物业从2013年11月1日起执行的是龙发改价117号文件，最高等级为5级，收费标准为每平方米2.1元，每平方米1.3元为基础服务等级。同时物业服务合同第七条约定“实际收取按房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整”。因此物业公司进行价格报备不违反相关规定；另物业管理的是公共部分，同一区域同一类型的物业，只能按一种收费标准并提供相同的服务。**小区同属于普通住宅，因此同一服务同一收费标准。

法院认为：原告与开发公司签订前期物业服务合同，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。被告与龙岩市保障性住房管理中收签订廉租住房租赁合同后，亦同时与原告签订了前期物业服务合同，物业管理费为每平方米1.3元。原告根据约定向被告在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴了水电费，被告在接受前述服务后，应履行按期向原告缴纳物业管理费、水电费等费用的义务。原告将物业管理服务费定为每月每平方米1.3元，已向物价部门备案，不违反物价部门的规定，也符合双方约定，本院予以支持。被告未按期交纳物业管理服务费、水电费，显属违约，应限期支付。但原告要求被告支付从起诉之日起，以尚欠费用为本金，按月利率2%计算的违约金，该主张过高于原告的损失，且应以拖欠物业服务费的金额为基数来计算违约金。本院酌定被支付以尚欠物业服务费为本金，按年利率6%计算的违约金。被告主张原告未尽物业管理义务，未提供充分有效的证据予以证实，本院本予采信。

【案例评析】

一、原告与开发商签订的物业服务合同约定的收费标准是否有效？

物业服务合同约定的收费标准是在严格按照招标文件约定的价格签订的，并未违反招标文件的相关规定。普通住宅物业服务费实行政府指导价，然而在合同签订后至交房的两年时间内，政府指导价格已经发生变化，如双方合同仍按原合同规定履行义务，将会对原告一方当事人产生显失公平的结果。当然适用情势变更原则，适用新的政府指导价。原告与开发建设单位仅仅在合同中约定情势变更条款是合法有效的，应对双方产生约束力。

二、同一小区是否区分经济适用房、廉租住房或者商品房，实行不同的收费标准？

《福建省物业服务收费管理办法》第三条：物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理与服务，维护相关区域内的环境卫生与公共秩序，向业主收取的费用。所谓的物业管理，是指对物业共用部位及共用设施设备的管理，不管是经济适用房、廉租住房或者商品房其在同一个小区内是共用一套的共用设施设备，其享受的也是同样的物业管理服务，无论是《物权法》还是《物业管理条例》都仅仅是区分了普通住宅与高档住宅及商业用房的物业服务费适用标准，但对于同属于普通住宅的经济适用房、廉租住房或者商品房未再作细分，因此，其收费是实行同等标准的。《福建省物业服务收费管理办法》第二十三条：物业服务企业对同一物业服务区域内的、同一时间交付且同一使用性质和同一类型的物业服务收费，应按照统一标准收取。被告所居住的廉租住房与小区其它经济适用房和商品同一时间交房，理应适用同等的收费标准

【结语与建议】

物业管理在是年轻的行业，物业管理法规还存在一些不足之处，特别是在我们所处的三四线城市，物业管理水平更理有待提升、不管是业主还是物业公司都应当遵守法律法规的相关规定，严格履行合同约定的权利义务。