【案情简介】

2012年9月18日A公司（出租人，以下称甲方）与李某（承租人，以下称乙方）签订了一份《合同书》，约定甲方将一块国有土地（已办理国有土地使用证，用途为工业用地，位于城区范围）出租给乙方，期限三年，即自2012年10月15日起至2015年10月14日止；第一年租金为160000元，合同期内租金每年递增10%；在签订合同之日，乙方应交纳履约保证金5000元。合同期满若政府未征用，在同等条件下乙方有优先续租的权利。合同还约定：本合同期满或依法解除时，乙方应当于合同期满之日或者解除之日将租用土地移交给甲方。乙方应于移交之日前将属于乙方所有的物品或资产搬离，移交之日仍未搬离的物品或资产均视为抛弃的物品，甲方有权自行处置，甲方对乙方租赁期间自行搭建物及装修不作任何补偿。乙方未按时将租用土地交回的，履约保证金作为违约金，不予退还。

该合同签订后，自2012年10月至2014年9月租赁土地属于空地状态，乙方没有取得收益。2013年9月甲方向某执法大队出具报告，载明“我公司拟将原5000平方米左右的厂房彻底拆除，在原址改建为钢结构厂房，砌简易围墙，便于公司生产经营管理。”某执法大队未在该报告上作批复。之后，乙方在部分租赁土地上投资搭建了5000平方米的钢结构厂房，至2014年9月竣工，建成20间简易搭盖的店铺以经营物流。2014年9月起乙方陆续将钢结构厂房出租给他人，乙方与他人签订的店铺租赁合同均约定租赁期限三年，若租赁期限内国家需要征用或出租人需收回土地，租赁合同自然终止，每月每平方米租金20元。转租后，乙方每月可以收取的租金约43000元。2015年8月对于该土地自2015年10月15日起的承租权，甲方进行公开竞价招租，在招租文件中招租项目为空地，不含钢结构厂房。结果是江某中标，甲方与江某签订的租赁合同约定，租赁期限三年（2015年10月15日－2018年10月14日，租赁期限从实际移交之日起算），第一年租金140万元，合同期间内租金每年递增5%，承租人江某交纳履约保证金20万元。

2015年10月14日，甲乙双方签订的《合同书》的租赁合同期限届满，因乙方向甲方提出钢结构厂房的折价补偿问题，双方无法达成一致，乙方未将土地交还给甲方，因合同期满后的租金（占用费）标准未协商一致，乙方也未交纳合同期满后的租金（土地占用费）。2016年3月甲方向法院起诉乙方，其一审诉讼请求：1.乙方立即交还租赁土地；2.乙方支付自2015年10月15日起至实际交还租赁土地之日止，按140万元/年标准计算的土地占用费。一审判决：一、乙方应于判决生效之日起三十日内将租赁土地交还给甲方。二、乙方应于判决生效之日起三十日内支付自2015年10月15日起至2015年12月14日止因占用原承租土地的土地占用费，每月按13333.33元计算；自2015年12月15日起到判决确定的履行期限届满之日止每月按16133.30元计算。甲方不服一审判决提起上诉。乙方委托我代理其二审诉讼。

【代理意见】

一、上诉人主张自2015年12月15日起每月按116667元计算土地占用费，缺乏依据。

上诉人与案外人江某签订的《合同书》虽然约定年租金140万元，但是该《合同书》并未经过政府主管部门审批，也未实际履行，且合同只能约束签约的当事人，对合同之外的第三人没有法律效力。这份《合同书》约定每年的租金标准140万元，即每月每平方米空地的租金为3.32元，完全偏离了当地空地租赁的市场行情，承租方根本没有能力承担如此高额的空地租金。

《合同法》第一百一十三条规定，赔偿损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被上诉人在2012年订立合同时，年租金标准是16万元，确实预见不到三年后的年租金标准由16万元可能增加到140万元。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。参照该司法解释的规定，一审判决按上诉人与被上诉人原租赁合同约定的租金标准来计算土地占用费，处理原则正确。

二、上诉人主张“一审判决致使违约方从违约行为中获利”，这是没有依据的。

事实上在履行涉案的租赁合同中，被上诉人长期处于亏损状态。从2012年10月15日起至2014年9月30日近两年的时间内被上诉人没有从租赁土地上获得收益。2014年10月1日起才逐渐取得收益。

在修建龙腾北路之前租赁土地的面积79.11亩，2014年龙腾北路占用26.36亩，土地使用权证内面积剩52.75亩，为原合同面积的66.7%，按照公平合理的原则，每月租金只能按合同约定的标准的66.7%收取才合理。而一审判决自2015年12月15日起每月按16133.30元计算，数额过高，因未扣除龙腾北路占地面积。

合同期限届满后2015年12月被上诉人向上诉人交还了龙腾北路西侧的土地，上诉人也已实际接收，上诉人在龙腾北路西侧的地块的周围搭建了围挡。自2015年12月中旬起被上诉人要承担的土地占用费只能按原合同约定标准的33.35%(66.7%的一半)计算。

而且被上诉人经过上诉人的同意，在租赁中期投入了300多万元建设钢架结构厂房，至今仍远未收回成本。

导致上诉人暂未接收龙腾北路东侧的租赁土地的主要原因是双方对钢架结构厂房的处理未协商一致，被上诉人没有过错。上诉人主张涉案的钢架结构厂房属于承租人自行搭建物，合同期满出租方不作补偿。代理人认为这与事实不符，上诉人于2013年9月24日出具给西陂执法大队的报告中明确表明，“我公司拟将原5000平方米左右厂房彻底拆除，在原址改建为钢结构厂房，砌简易围墙”，说明搭建钢结构厂房征得上诉人的同意，而且也是双方合意的结果。从常理来说，在剩余租期不长的情况下，若未取得延长租期或者出租人将对厂房折价补偿的情况下，承租人不致于投入巨额资金搭建可以长期使用的钢架结构厂房。因此，若上诉人要收回租赁土地，那么对钢架结构厂房应作适当的补偿。

【判决结果】

二审法院判决，驳回上诉，维持原判。

【裁判文书】

二审法院认为，本案争议焦点为：自2015年12月15日起至被上诉人返还租赁土地之日的土地占用费的计算标准如何确定？

二审法院认为：被上诉人未能按期履行腾交租赁土地的义务，合同履行期限届满后继续占用租赁土地，导致上诉人利益受到损失，被上诉人应向上诉人支付逾期返还租赁土地实际使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，赔偿损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对上诉人而言，双方在订立合同时所能预见到的违反合同可能造成的损失即为上诉人未能收到租金的损失。此外，上诉人与被上诉人签订的《合同书》中已约定了被上诉人未能按时移交租赁土地的违约责任，即被上诉人未能按时将租用的土地移交给上诉人，上诉人收取的履约保证金5000元不予退还。因此，对于自2015年12月15日起的逾期返还租赁土地实际使用费用，原审判决参照双方当事人签订的租赁合同标准计算逾期返还的土地使用费并无不当。上诉人主张应按其与案外人江某签订的《合同书》的租赁费标准计算逾期土地使用费缺乏合同和法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人因违约而获利的证据不足，本院不予支持。

综上所述，二审法院认为，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。

【案例评析】

在租赁期限届满后承租人应按何种标准支付土地占用费，因法律未有明确规定，司法实践中裁判标准不一，各方观点分歧较大。

第一种观点认为，租赁期限届满后承租人应按照出租人与新承租人签订的租赁合同约定的租金标准支付土地占用费。上诉人A公司于2015年8月经过公开招投标程序与新承租人江某签订了新的租赁合同，约定的年租金为140万元。如果没有被上诉人恶意履行行为存在，按时将租赁土地交还给出租人A公司，那么A公司就可以将土地交给新承租人江某，A公司可以按照每年140万元标准收取租金。因被上诉人的行为导致A公司的损失，应赔偿出租人的经济损失。租赁期限届满后，被上诉人每月可收取的租金约为43000元，如果按照原租赁合同标准，每月只需向出租人A公司支付约16000元的租金，被上诉人可以不断地从违法行为中获取非法利益。

第二种观点认为，租赁合同期限届满后，承租人逾期交还租赁物的，按原租赁合同约定的租金标准支付实际占用期间的使用费。出租人主张自2015年10月15日起年租金120万元计算土地占用费，缺乏依据。A公司与案外人江某签订的《合同书》虽然约定年租金140万元，但是该合同未实际履行，且合同只能约束签约的当事人，对合同之外的第三人没有法律效力。这份《合同书》约定每年的租金标准140万元，即每月每平方米空地的租金约3元，完全偏离了当地空地租赁的市场行情。钢结构厂房竣工之前，从2012年10月15日起至2014年9月30日近两年的时间内承租人李某没有收益。钢结构厂房投资大，至今未收回成本，承租人李某没有获取非法利益。A公司与江某签订的租赁合同约定的租金标准如此之高，不排除因李某已经搭建好的钢结构厂房对租金的提升作用。

第三种观点认为，A公司与李某签订的租赁合同第九条约定，承租人未按时将租用土地交回的，履约保证金作为违约金，不予退还。表明双方在签约时对未按时交回土地的处理已经作了约定，即李某应支付违约金（相当于履约保证金数额），并按原合同约定的租金标准支付土地占用费。

现行法律、司法解释对承租人逾期交还租赁物的占有使用费计算标准问题均无明确规定。《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，对于承租人不及时返还租赁物时该如何处理没有具体规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也没有关于如何确定承租人不及时返还房屋的占有使用费的规定。

作者认为，租赁合同终止后承租方逾期交回房屋或者土地，承租方应支付房屋和土地的占用费，关于占用费的计算标准，双方有约定的按约定处理，没有约定的，承租人应当赔偿出租人的损失。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

在没有评估结果的情况下，参照原合同约定的租金标准支付占用费，也是一种解决问题的办法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同无效时房屋占有使用费一般参照合同约定的租金标准支付。笔者认为租赁期限届满后未及时腾退房屋的也可以参照原合同约定的租金标准计算占用费。如果原合同约定的租金标准低于当地的市场行情，可以委托有权机构对租赁物进行评估，按照评估结果计算占用费。如果纠纷发生在租金明显上涨的情况下，那么按原租金标准支付，好像也显得不公平。但是就本案而言，出租方未申请法院委托有权机构对租金的行情进行鉴定，参照原合同约定约定的标准支付占用费，也是一种合理的方案。毕竟原租赁合同约定的租金标准是当时双方通过协商确定的，符合双方当时的意思表示。

【结语和建议】

看似一起普通的租赁合同纠纷案件，各方争议很大，主要是因为法律对于租赁合同中逾期腾房期间的房屋使用费尚未有明确的规定，各地司法实践中的做法也非完全一致。建议立法上对此种情形加以规范，便于法律适用上的统一。